不是价格贵，而是值不值

                       李宗苗
 
    让一只被蒙上眼睛的黑猩猩向《华尔街日报》提供的股票投掷飞镖来选择股票投资组合，它的收益率可能会超过一个由所谓专家管理的资产组合。
    波顿·麦基尔的这个著名的笑话，放在最近两年的中国楼市一样适用。这几年活跃在中国房地产界各种各样论坛的所谓经济学家、房地产专家、政府官员、大腕中腕小腕，他们所作出的关于房地产价格走势的判断无一例外纷纷流产。今天我在这里大放厥词，大抵也难逃此运，而今天的话题（即央行再次提高存款准备金率对房地产市场的影响），即使金融业房地产业最最权威的专家学者也说不清楚，何况我等“小混混”！
    今天，明知不可为而为之，是想跟诸位看官交流一下最近市场出现的新变化，以及我的个人观点，欢迎拍砖。
    第一，央行提高存款准备金率、发行票据，财政部发行巨额特别国债，目的都是为了回收过剩的“流动性”。让人感到不妙的是“流动性”泛滥依然，而且将甚于以往。这将导致我们的房地产需求发生一些本质变化。个人认为，可怕的“流动性”制造的巨大的房屋需求，毫无疑问会在明年继续肆虐中国房地产，趋势上判断，房价依然会看涨，但同时政府干预经济干预市场的手段会更加严厉，更加出其不意。明年宏观调控的手段将趋于多元和深入，一二线城市的房地产投资之路将因此变数多多，投资成本越来越高。
    第二，自住型客户对房屋的单价和总价水平已经到了高度敏感的地步，未来开发商切不可盲目乐观，而应谨慎定位，合理定价。实在地块够靓，实力够硬，有条件剑走“高端”，则应做足功课，真金白银投入，以少搏多将没有好果子吃。
    第三，一度如日中天的“中天置业”的倒闭，再一次给业界敲响警钟：任何时候都要有“过冬”的准备。寒冬并不可怕，怕的是违反自然规律，违背市场法则的“寒冬”到来时，我们没有做好准备。
    第四，我怀疑去年底到今年年中涨上来的这50%的涨幅，十有八九是炒家的钱堆出来的“战果”。否则的话，就无法解释为何当下买家都商量好了似的一夜消失。看一个城市或城市的一个片区的楼市泡沫成分大不大，数一下中介地铺的数目就能猜个大概。在炒家蜇伏或撤离以后，拿什么来撬动成交？依据香港经验，最高端的产品和最低端（价格也比较低端）的产品一般问题不大，但对于“寒冬”乍到即已“病倒”的中端产品，却是除了增加投入或直接降价，别无他选。
    第五，正如我此前提出的，真正的优质物业，是经得起任何市场波动考验的，香港的一些优质物业就是这样，经历了10年经济低潮期之后它们率先涨回原价，相反，那些“伪豪宅”至今还在半山腰上艰难爬坡。
   第六，对于在售的中端项目，如何打破僵局？比较极端的做法是，降价。记得2004年上海最大的开发商，面对熊市，大胆降价，幅度之高，令人咋舌。结果怎么样呢？价钱触底之后的房子一边卖一边又逐渐涨到原来的价格水平。在深圳，在当下，直接一刀砍上去，行不行呢？
    个人认为，在当下深圳，降价这一招不一定管用。深圳房价到了现在这个水平，你降价能降多少，小幅地降，谁买得起（除非你够狠，一把掀到“地板价”），此为其一；其二，深圳房地产市场历史上通过降价起死回生的成功案例，可以说没有（尾盘清货不属此列），通过降价把自己逼进死胡同的，却是不胜枚举；其三，与其降价，不如增值（虽然实质上是一种“变相”降价），但通过增值突破成交，市场早已有炉火纯青的做法，有的时候客户实际上不是嫌你价格贵，而是看你值不值。

（作者系世联地产市场总监，资深地产评论人）